自己破産をすると不動産(土地・家)はどうなる?

自己破産をすると不動産(土地・家)はどうなる?

自己破産とは借金をすべてゼロに戻す代わりに、債務者(破産者)が所有しているすべての財産をお金に換えて、債権者に配当する手続きです。裁判所を通して手続きするため強制力があります。ですから、原則、自己破産をすると破産者が所有している不動産(土地・建物)はすべて失います。

 

自己破産をしたら債務者が所有している不動産は原則として手放さなければいけません。所有財産があれば、基本的には裁判所が取り上げて売却し、債権者に売却代金を分配することになります。

 

土地や建物などの不動産も同様、自己破産する人が住宅や土地を所有している場合には、裁判所が取り上げて競売などを行い、そのお金を債権者に配当するという原則になっています。

 

しかし、例外的に土地や建物などの所有不動産でも、裁判所に処分されないケースがあります。所有している土地や建物の値段が極端に低いケースなどは売却価格を高く設定するのが困難となるため処分されません。

 

それを買いたいと思うような人は多くいないため、不動産は競売や任意売却をしたくても思っているほど売却価格を高く設定するのができません。このようなケースでは例外的に所有不動産を裁判所が取り上げて売却することがないといえます。

 

また、裁判所の厳密な審査を通る自由財産の拡張手続きを行うと、本来なら手放さなければならない自宅の家や土地を自由財産として保有することが可能になるという場合もあります。素人がこの自由財産の拡張の手続きを行うのは難しいの、弁護士や司法書士などによく相談した上で行ってもらうことが必要といわれています。

 

自己破産と所有不動産について

自己破産は精算手続ともいえ、所有財産があれば、基本的には全て取り上げ、売却することで債権者に売却代金を分配することになります。

 

土地や建物などの不動産も同様に、自己破産する人が住宅や土地を所有しているケースでは、破産管財人が取り上げて競売などを行って、そのお金を債権者に配当するという原則になっています。

 

ただこの場合、ローンが残っている場合は、通常、住宅ローン会社や銀行などのローンの債権者が競売や任意売却を行うことで売却代金を住宅ローン残債に充当します。

 

競売と任意売却について

不動産を所有している場合に、自己破産をすると「管財事件」として扱われます。

 

破産管財人が不動産を処分する方法には競売の他に任意売却という方法があります。競売は最も高い購入価格を提示した購入希望者に不動産を買い受ける権利が認められます。

 

任意売却は不動産業者を介して購入者を募り、一般の人々などに個別に交渉して売却するという方法で行われます。住宅の売却金額は、競売より任意売却の方が高い値段で売れることが多いので、破産管財人主導の任意売却の手続が行われることも多くあります。

 

 

ケース別の自己破産と不動産

以下のケースでは、通常とは異なった手続きがとられる場合があります。それぞれ説明していきます。

 

1.値段がつかない不動産(土地・家)は手元に残る
2.不動産(土地・建物)が共有になっている場合
3.オーバーローンなら同時廃止事件になることも
4.自由財産として認められれば取り上げられない

 

【ケース1】値段がつかない不動産(土地・家)は手元に残る

不動産を所有している場合は通常競売にかけられて売られてしまいますが、稀に値段がつけられない土地や建物があります。

 

競売に出している不動産物件の中には、なかなか入札者が現れない場合があります。最初は1000万円で競売をかけ、それでも入札者がいなかったらさらに値下げして再度競売を行います。

 

値段をどんどん下げていきますが、それでも入札者が現れない場合、競売は取り下げられます。このような競売にかけても売れない不動産は、裁判所では「資産」と判断しません。このとき、自分の持ち家にそのまま住み続けることはできます

 

ただし、残務は残ったままなので、固定資産税は払い続ける必要があります。この場合、破産管財人と相談し、任意売却に移行されることが多いです。

 

【ケース2】不動産(土地・建物)が共有になっている場合

自己破産者の土地や建物は、共有という形になっている時も処分させられることになっており、その共有者の一人の自己破産でも裁判所が取り上げて処分するようになるのです。

 

ただし、処分されるといっても、自己破産する人の持分だけが配当され、自己破産をしない人の持分を裁判所が取り上げることはないです。

 

例えばAとBの共有の土地があり、1/2ずつ所有していてAだけが自己破産した場合、Aだけの持ち分が競売にかけかれます。しかし、常識的に考えて、土地の半分だけを競売にかけるなんてできません。

 

そこで、共有名義の不動産を競売にかける時、以下の3つの方法がとられます。

 

1.自己破産者の共有者である片方の理解を得て、全部の不動産を競売にかける
2.自己破産者の持ち分を売却し、共有者である片方の人がそれを買い取る
3.自己破産者側が親せきや親などから資金の援助を得て、そのお金を債権者に支払う代わりに不動産の売却を免れる

 

共有になっている土地や建物に関しては自己解決は難しいので、必ず破産管財人の弁護士と相談するようにしましょう。

 

【ケース3】オーバーローンなら同時廃止事件になることも

自己破産には「同時廃止」と「管財事件」があります。財産を持っていないケースは、配当する財産がありませんから同時廃止になります。

 

財産を持っている場合、財産分を債権者に配当しないといけませんから、破産管財人が選任され、管財事件となります。通常は不動産(持家)は財産として扱われるので、自己破産をすると管財事件になります。

 

しかし住宅の価値よりもローンの残額が大きい場合、「オーバーローン状態」ですので、財産とは扱われずに同時廃止になることがあります。

 

オーバーローンの場合、手続きで住宅を換価処分しても、抵当権を設定している金融機関に優先的に支払われることになり、他の債権者には配当が残らないことが多いです。

 

裁判所によって異なりますが、ローン残額が不動産の価値の1.5倍〜2倍以上なら、資産価値なしとして同時廃止事件になることが多くなっています。

 

管財事件が決定されると、破産管財人を選任しなければならず、その費用が20万以上かかります。また自己破産の手続きが2カ月以上長くなります。

 

同時廃止になると、破産管財人の費用がかかりませんし、財産処分の時間もかかりませんから、より早く手続きを終わらせることができます。

 

【ケース4】自由財産として認められれば取り上げられない

通常、自己破産を行った場合、家や建物、土地は自己破産の手続きに際し、裁判所に取り上げられて売却されるようになっています。しかし、どうしても自宅を取り上げられたくないといった場合には「自由財産の拡張(破産法34条4項)」という手続きをとることで、自宅を取り上げられずにすることが可能な場合もあります。

 

自由財産とは、自己破産をする場合でも、その後の生活に最低限度必要と判断される財産のことで、自由に保有することが裁判所から認められた財産ということになります。そして、その財産は、基本的には99万円までの現金や生活に必要なタンスや冷蔵庫などや、仕事や勉強に必要な道具という3種類の財産のことを表しています。

 

本来なら、自宅などの家屋や土地は自由財産に該当しません。しかし、自由財産の範囲を先ほどの3種類以外の財産に拡張する自由財産の拡張の手続きが行われることで、本来なら手放さなければならない自宅の家や土地を自由財産として保有することが許可される場合があります。

 

といっても、自由財産の拡張手続きは裁判所の厳密な審査を通る必要があり、他の財産と合計して50万円を超えるといった場合、基本的に認められませんので、その家などがかなり古い家屋や極端に資産価値の低い自宅ということになるといえますが、もしもその要件に該当するといった場合には検討するのも一つです。

 

この自由財産の拡張の手続きは素人が行うには難しいので、自己破産の手続きを依頼する弁護士や司法書士などによく相談した上で行ってもらうことが必要といわれています。

自己破産をするとすぐに持家から立ち退き要求される?

管財事件になり、持ち家を競売にかけることになっても、その手続きには半年〜1年かかりますから、家が売られるまでの半年程度はそのまま住み続けられます。
立ち退き後の住居ですが、自己破産をしても賃貸マンションは問題なく借りることができます。賃貸契約時にブラック情報や官報情報を調べられることは殆どのケースでありません。
債務整理をすると入居審査は厳しくなる?

 

マイホームを確実に残すなら他の債務整理を検討する

借金問題を法律の力で解決するには、自己破産以外にも方法があります。持家(マイホーム)を確実に残すことができる債務整理方法は「任意整理」と「個人再生」です。

 

任意整理とは弁護士が貸金業者と直接話し合って、利息を停止させ(年0%にする)、返済期間を調整することで毎月支払いができる返済計画を立ててくれる方法です。裁判所を通さずに行うので、住宅ローンはそのままにしておくことができます。持家は残ります。

 

個人再生は裁判所が介入することで、住宅ローンを除いた借金を1/5まで減らし、それを3〜5年計画で分割返済していく債務整理法です。

 

大幅減額し、それを3年かけて36回払いで返済していきます。個人再生は「住宅資金特別条項」を利用することで、持ち家を残したままにすることができます。住宅ローン支払い中の持家も残すことができます。

 

このように借金問題を解決する方法は自己破産だけではありません。土地や家などの財産を残したい、住宅ローン支払い中のマイホームを残して借金整理したい方は主に個人再生という方法になります。個人再生は本来そういった方のために設備された法律となるので。個人再生については詳しくは以下をご覧ください。

 

個人再生と自己破産どちらを選ぶかの判断目安について

 

不動産と自己破産まとめ
  • 原則、不動産を所有していると、管財事件として扱われ、不動産は競売(任意売却)にかけられ、債権者に配当される(不動産は失う)
  • 値段がつかないケースや自由財産として求められたケースは、持ち家が残ることもある
  • 持家を確実に残したい場合は自己破産ではなく、個人再生や任意整理など他の債務整理を検討する

 

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